房开商应当承担逾期交房的违约责任

案件情况： 买受人于2011年10月23日与某房开商签订了《商品房预售合同》。合同中约定了逾期交房应该承担的违约责任。即90日内,承担购房总价款每日万分之十的违约金;超过90日后,承担购房总价款每日万分之 的违约金(该比例应不小于前项比例)。按照合同约定，房开商应该于2012年7月31日将房屋交付使用。但是，截止2012年10月30日，房开商才将房屋交付给我。我要求房开商承担违约责任，房开商则认为:不能按期交房的原因是由于原房屋的消防通道设计不安全，有关部门要求其进行重新设计所致，认为属于不可抗力，不应当承担违约责任;若需承担责任,也不应按上述约定承担,应当按法律规定(即房屋租金)承担违约责任。我买受人有权要求房开商承担违约责任吗？

律师认为：一、房开商仅以消防通道不安全需重新设计，作为逾期交房的抗辩理由不能成立。

消防通道不安全、不合理不系不可抗力范围。民法上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。房开商在项目开发建设中，需取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，施工方为合法。其在领取上述证照时，对消防通道设计的合理性应当有所预见并采取相应措施予以解决，并且设计方案需得到规划部门的审核。因此，房开商以此作为抗辩理由显然不能成立。

二、违约责任明确、具体。

合同约定，房开商逾期90日内应承担每日万分之十的违约金，超过90日后应承担每日万元之 的违约金。虽然合同在此处并未填写，但根据格式合同的约定：“该比例应不小于第一项的比例（每日万分之十的比例）”。因此，双方对超过90日后违约金约定已经明确、具体。房开商应当依据双方的约定承担违约责任。若房开商认为违约金的比例过高，可以依法向人民法院或仲裁机关申请减少，而不应以双方未作约定予以抗辩。

法院判决：

法院采纳律师代理意见，依法判决房开公司按照每日万分之三的违约责任。